국세청은 2026년 8월 23일 국민주택 규모 이상이면서 공시가격 9억원을 초과하는 법인주택 2,639채를 처음 전수 확인한 결과를 공개했다. 임대법인이 임대 목적으로 보유한 1,157채와 직원 기숙사 등 업무용 385채를 제외한 1,097채, 전체의 41.6%에서 사주 일가의 거주나 사적 사용이 파악됐다. 조사 대상의 평균 공시가격은 20억원을 넘었고 30억원 초과 주택은 453채, 100억원 초과는 12채였으며 최고가는 200억원을 웃돌았다. 다만 1,097채는 전수 확인 단계에서 사적 사용 대상으로 분류된 수치이지 각각의 탈세액과 처분이 모두 확정됐다는 뜻은 아니다. 국세청은 해당 법인들의 비용 처리와 무상 사용 이익 신고를 확인한 뒤 세무조사와 추징 여부를 정하고, 해외 사택과 유학비 지원까지 검증 범위를 넓힐 계획이다.
전수점검에서 걸러낸 1,097채
임광현 국세청장은 8월 23일 고가 법인주택에 대한 첫 전수 확인 결과를 공개했다. 조사 대상 2,639채 가운데 사주 일가가 살거나 사적으로 사용한 것으로 파악된 주택은 1,097채였고, 전체의 41.6%를 차지했다.
조사는 4월부터 시작됐다. 이재명 대통령이 기업의 비업무용 부동산 보유를 지적한 뒤 국세청이 종합부동산세 신고 자료와 법인 보유 주택의 이용 현황을 대조했고, 넉 달가량의 확인을 거쳐 8월 23일 결과를 알렸다.
국세청이 사용한 ‘황제사택’은 법률에 적힌 주택 종류가 아니라 이번 점검에서 사주 일가의 고가 주거를 가리킨 표현이다. 일반 직원의 근무를 위한 기숙사나 정식 임대사업 주택과, 출자 임원과 친족이 회사 자산을 개인 생활에 쓰는 경우를 구분하려는 취지다.
지금 이 결과가 주목받는 까닭은 표본조사가 아니라 정해진 기준에 들어오는 주택 전체를 처음 들여다봤기 때문이다. 일부 제보나 몇 건의 사례가 아니라 2,639채를 같은 기준으로 나누면서 사적 사용으로 파악된 비율이 처음 숫자로 드러났다.
전수 확인 대상은 넓고 비싼 법인 명의 주택이었다
이번 대상은 국민주택 규모인 전용 84㎡ 이상이면서 공시가격 9억원을 초과하고, 법인이 보유해 종합부동산세 대상이 된 주택이다. 모든 법인 소유 원룸이나 직원 숙소를 합친 숫자가 아니라 규모와 가격 조건을 동시에 넘긴 2,639채다.
공시가격은 세금 산정에 쓰이는 행정 가격이어서 실제 거래가격과 같지 않다. 조사 대상의 평균 공시가격은 20억원을 웃돌았고, 보도된 평균 시가는 약 29억원이었다. 주택마다 위치와 거래 시점이 달라 두 가격을 일대일로 바꿔 계산할 수는 없다.
법인이 집을 보유한다는 사실만으로 잘못은 아니다. 임대업을 하는 회사가 세입자에게 빌려주거나 공장과 사업장 근처에서 직원 기숙사로 쓰는 경우처럼 사업 목적이 확인되면 법인주택의 역할이 분명하다.
국세청이 살핀 것은 등기부의 소유자 이름 뒤에 있는 실제 사용자였다. 법인 명의는 같아도 임차인이 거주하는지, 일반 직원이 업무 때문에 쓰는지, 사주와 그 자녀가 무상으로 점유하는지에 따라 비용과 세금의 판단이 달라진다.
임대 1,157채와 업무용 385채를 먼저 걷어냈다
전체 2,639채 가운데 임대법인이 실제 임대 목적으로 보유한 주택은 1,157채였다. 숫자로는 43.8%이며, 이번 발표에서 문제 사례와 섞이지 않도록 가장 먼저 별도 분류됐다.
직원 기숙사 등 업무 목적으로 확인된 주택은 385채로 전체의 14.6%였다. 사주와 이해관계가 없는 일반 직원이 근무 때문에 사용하는 사택은 세법에서도 출자 임원과 친족의 개인 주거와 다르게 다뤄진다.
두 범주를 합친 1,542채를 제외하고 남은 수가 1,097채다. 국세청은 이 주택에서 사주 본인이나 자녀 등 일가의 거주, 또는 고급 콘도를 사실상 전용 휴양시설처럼 쓰는 형태를 파악했다고 설명했다.
41.6%라는 비율은 모든 법인주택의 42%가 사적으로 쓰였다는 뜻도 아니다. 국민주택 규모와 공시가격 9억원이라는 두 조건을 넘겨 이번 전수 확인에 들어온 고가 법인주택 안에서 계산한 비율이다.
한강 조망 아파트와 100억원대 콘도가 사례로 나왔다
공개된 사례에는 서울 강남과 용산의 한강 조망 아파트를 법인 명의로 사들인 뒤 사주 자녀의 주거지로 제공한 경우가 포함됐다. 일반 직원에게는 존재를 알리지 않거나 이용 기회를 주지 않은 채 오너 가족만 사용한 것으로 파악됐다.
개인이 갖고 있던 고가주택을 법인에 넘긴 뒤 계속 거주해 다주택 규제를 피하려 한 사례도 제시됐다. 소유 명의는 회사로 바뀌었지만 이용 형태는 개인 주택과 다르지 않았다는 것이 국세청의 판단이다.
직원 복지를 명분으로 공시가격 100억원이 넘는 고급 콘도를 취득하고도 실제로는 사주 일가와 일부 임원만 사용한 사례도 나왔다. 복지 시설이라는 회계상 이름보다 이용자 명단과 예약 기록, 비용 부담이 더 중요한 이유다.
전수 확인 대상의 가격대도 높았다. 평균 공시가격이 20억원을 넘었고 30억원 초과가 453채, 100억원 초과가 12채였으며 가장 비싼 한 채는 공시가격 200억원을 웃돌았다.
직원 사택과 출자 임원 사택은 세법상 취급이 다르다
세법은 모든 사택을 동일하게 금지하지 않는다. 주주가 아닌 임원과 직원이 업무상 필요로 사용하는 사택이나 기숙사는 일정 요건 아래 복리후생 비용으로 인정될 수 있고, 종합부동산세 신고에서도 사원용주택 합산배제 제도가 따로 있다.
반면 주주인 임원과 그 친족이 사택을 쓰면 유지비·관리비·사용료 등 관련 지출이 업무와 무관한 비용으로 판단될 수 있다. 법인이 특수관계인에게 집을 무상 또는 시가보다 낮은 임대료로 제공하면 부당행위계산 부인과 소득 처분도 검토 대상이 된다.
같은 아파트라도 누가 왜 썼는지에 따라 세무 결과가 달라진다. 직원이 지방 사업장 근무를 위해 머문 집인지, 사주 자녀가 회사 업무와 무관하게 장기간 거주한 집인지가 핵심 사실관계다.
그래서 등기 명의와 공시가격만으로 추징액을 계산할 수 없다. 실제 사용 기간과 임대료, 회사가 대신 낸 관리비, 회계 처리, 사용자와 법인의 관계를 확인해야 각 세목의 과세 여부가 정해진다.
다음 단계는 법인별 비용 처리와 해외 사용 내역 확인이다
국세청은 사적 사용 혐의가 확인된 법인의 세무 성실도 전반을 검증하겠다고 밝혔다. 주택 취득비만이 아니라 관리비와 회원권 비용, 임차료, 수선비를 회사 비용으로 넣었는지까지 조사 범위가 넓어질 수 있다.
국내 주택에서 끝나지 않는다. 해외에 유학 중인 사주 자녀에게 법인 사택을 무상 제공하거나 회사 돈으로 유학비를 지원한 행위도 살펴보겠다는 계획이 함께 나왔다.
세무조사가 시작되면 1,097채 가운데 정상적으로 세금을 신고한 법인과 그렇지 않은 법인이 갈릴 수 있다. 조사 착수 숫자, 추징 세액, 불복이나 처분 결과가 나와야 이번 전수 확인의 실제 규모를 더 정확히 알 수 있다.
8월 23일 발표가 확정한 것은 고가 법인주택의 소유와 사용을 처음 전수 대조했고 그중 41.6%에서 사주 일가 사용을 파악했다는 사실이다. 최종 과세 결과를 단정하기보다 앞으로 공개될 법인별 검증 결과를 이어서 확인해야 한다.
더 확인하고 싶다면
정책·표결·행정 절차는 시행 전에 달라질 수 있다. 아래 공식 문서에서 날짜와 적용 범위를 우선 확인했다.
